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杠杆金融 | 看空中国房价的B类人群

今年以来,北上深的房价丝毫没有停下上涨的步伐,根据CNBC引述的一项研究,深圳典型房总价已经到达全球第二(香港虽然单位面积房价较高,但50%+的房型面积不大于50平米,故典型房总价排名并不居前)。关于中国房价是否高估、是否面临崩盘等争论的激烈程度,已经和房价一起,到达历史新高。

在哪个城市说哪个城市的话。居住杭州6年期间,我写过一篇《杭州未来高增值小区分布》,通过G20会议前后房价变化,此文论点几乎全部验证。去年开始回到北京居住,我又写了《北京最具升值潜力的小区是哪个及理由》,指的就是东三环内、长安街南的富力城小区、双花园南里等小区。为什么?因为CBD核心区建设正在进入高潮期,3-5年,十几万高收入金融行业白领、金领将涌入此区。因其区位优势,朝阳CBD核心区将肯定超越中央政府的人造热区西城金融街,成为中国最重要的金融企业总部集中办公地段,这将毫无疑问的带动周边所有小区二手房的租赁和销售。而富力城与其他大盘相比,建设更佳、地段更核心,而炒作较少,价格相对较低,因此最具升值潜力;双花园南里等小区,则更是市场盲区和价格洼地,非常适合总价承受有限的普通人士,而且失不再来。据昨天链家一位经纪人发来的信息,说去年富力城才5.5万,最新已报价10万,且成交积极;双花园南里等小区也开始大幅上涨,买家询盘积极。

不少读者曾留言,谈及自己认为的“最具升值小区”,留言内容都非常有价值。其实,究竟是北京哪个小区潜力最大,已经不甚重要,问题是,你买不买;以及,作为房主,你卖不卖。

体制问题、军改话题、G20课题,只是部分人关心而已;而房价问题,则是一个与社会各阶层所有人息息相关的根本性话题。这个话题的重要性,已经重要到几乎不容得认真谈论——不知道大家是否能体会这个晦涩表达的意思,也就是说,如果房价这个问题的答案是负面的,那么中国经济、社会所有话题,将全部是负面的,不会有任何人从中获得收益。这道理不难理解,因为中国缺乏大规模做空房价的金融工具。07年,美国有几个交易员和基金经理孤注一掷般通过CDS发狠做空美国房市,最终获得数百亿美元的巨额回报。但千万别把这种MBA金融中文翻译案例当真,那是美国和欧洲才有的例子,中国政府绝对不允许有什么“远见人士”如此从国家崩溃中大幅获利并留名青史,更何况,中国哪里有CDS(据说,已经有管理层人士正在就此做产品课题研究)?中国连股指期货的杠杆都是畸形地低,根本不让金融衍生品有生存的空间,什么菜刀杀人无关厨子的理论在中国没有生存土壤。

除去政治维稳因素,对中国房价的本质理解,应该是什么?如果构建一个对冲分析模型,当下的房价,相当于现货;而你贷款20年、30年期间所挣到的收入(还贷能力),是期货。所以,中国房价问题的本质,是你我他买入现货卖出期货的差价套利,中间差额是两个:一你自住了,省了租金;二你账面增值,获得盈利。只要你的期货价值大过现货,就是对的,而你的期货价值如何才能最大化呢?那就是,20年内,30年内,你的职业和工作永远向好、中国经济永不会崩溃、中国传统储蓄率不会有大的变化、华人喜欢地产的心态不会显著变化。

可以把这个杠杆金融故事,讲得更透彻一些——

如果你炒股票,那投机中国一线城市房产,也可以理解为沪深300指数之A类+B类(A类是固定利息,B类是浮动的)。如果你是A类,房子是你的,你可以自住、出租或抵押,很便利。以房租为例,每年A类股东差不多能获得1-3%的租金回报,而这个房租何来?来自B类。B类是一群什么人?这群人坚决不买房,而把用于购买房产的钱(借自A类房主),用于投资、消费或其他。之所以他们愿意供养A类,是指望从A类借来的钱,能够通过投资获得超过1-3%的年化收益。

A类和B类的对决,就是中国房地产价格是否高估争论的源泉所在。

作为A类,必须天生乐观

做一个A类,或者说,在当下如此高昂房价下做一个A类,相当于不系安全带而高速飙车,把所有的期望全部寄托在路面平坦、没有事故。十几年来,A类最为收益的,并不是中国经济如何如何,而是交易量不够,老百姓自主率太高,投资房太少,锁仓厉害,几乎没有出现过像样的大规模短期卖出。而随着拥有2-5套非自住房的家庭越来越多,这种游戏是否会出现转折,是A类们需要扪心自问的。

扪心自问,这得是多积极达观而忐忑不安的A类?

作为B类,更是神经分裂

一方面,他们看好中国经济,所以才会从A类手上用年率1-3%的价格来借钱,去投资中国,投资自己,最终期望这笔期初现金投资获得比期末房价更多的价值;另一方面,很荒谬,作为不持有房产的人,他们衷心希望一线房价暴跌,二三线土崩瓦解,于是A类完蛋,这样,B类期末还给A类的钱,要少于期初从A类手上借到的钱。

直言相告,这是得多阴险狡诈而自私短视的B类?

文章原题为:杠杆金融 | 看空中国房价的B类,您得有多神经分裂?

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